管理のスペシャリスト

CPM・CCIMh2

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アパマンセンターではCPM(Certified Property Manager:米国公認不動産経営管理士)とCCIM(Certified Commercial Investment Member:米国認定不動産投資顧問)の有資格者が、オーナーの大切な資産である不動産から最大の利益を引き出すための戦略を、アドバイスいたします。

 

日本にはこれまで、賃貸経営を成功に導くための理論的なシステムが存在しませんでした。

ではどのようにして賃貸経営が為されてきたかというと、“担当者の勘と経験と度胸に頼って・・・”と申し上げるほかありません。

 

私たちアパマンセンターは、日本に約70年も先んじて、こうした問題に目を向け、厳しい倫理規定と高度な教育プログラムを構築した米国に学び、理論やデータに裏付けられた経営戦略をご提案しています。

 

それではCPMとCCIMの概要をご説明いたしましょう。

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最高峰資格

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CPMは日本語で不動産経営管理士と訳されます。この資格を認定しているのはIREM(全米不動産管理協会)という団体で、イリノイ州シカゴに本部を置き、世界の16,000人を超える不動産管理の専門家を会員としています。

東京にあるIREMの日本支部は2005年に本部より認定されました。PM(プロパティマネジメント)の最高峰の資格を得るため、不動産に関する様々なジャンルの人たちが意欲的に学んでいます。

IREM発足h2

IREM発足のきっかけは、米国で1933年に起きた金融大恐慌でした。家賃収入のある不動産の抵当権の多くが償却され、こうした建物を管理する有能な管理者が不足する中、不動産賃貸の条件はバラバラになり、管理の水準も安定しませんでした。こうしたビジネス界の腐敗を憂慮し、信頼回復を叫ぶ声の高まりを受けて、業界の倫理規定及び業務基準を定めることを目的に、IREM(全米不動産管理協会)が創設されたのです。

5年後の1938年、協会はより高い業務基準を求めるニーズに対処するため、公認不動産管理士(CPM)の称号を設けます。この際、IREM会員は、認定資格を会社としてではなく個人のみを対象にすることとしました。それまでは管理会社を対象としていましたが、倫理規程の順守を効果的に実現するには、実際に業務に当たる個人を教育するのが最も合理的であるとの考えからです。以後IREMは会員を個人に制度したプロフェッショナルな協会として展開することとなりました。

CPMの役割h2

日本でこれまで展開してきた賃貸管理業務と、PM(プロパティマネジメント)の業務とでは大きな違いがあります。いわゆる「管理会社」のイメージは、入居者を募集し、契約し、家具を集めて、オーナーに送って、クレームに対処し、物件の掃除・点検をして…といったところでしょうか。

ところが「プロパティマネジメント」は違います。

その一番の業務は、オーナーの収益を最大限に高めること。1日でも早く入居してもらうために、適正な相場賃料を調査し、時流にあったリフォームをご提案し、出来るだけ早くリフォームを完了させる。そして、解約を減らすためにはどうすれば良いか、また日常の運用コストを下げるための努力等、それらを年次でまた数年の単位で把握して管理していかなくてはなりません。

そして何らかの投資を提案する際には、必ずオーナーの利益が出るものでなくてはなりません。つまり、ただの「管理」ではなく、「経営的管理」が出来ること、それがプロパティマネージャーの責務なのです。

米国では”物件を買うことはPM(プロパティマネジメント)を買うことだ”と言われ、プロパティマネージャーの腕次第で物件の価値が変わります。私たちアパマンセンターがオーナー様にご提供したいと考えるのは、そのような内容の仕事です。

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CCIMとはh2

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正しい不動産投資h2

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CCIMは不動産投資顧問と訳されます。前述したCPMの姉妹資格とも呼べるもので、「複数の投資を比較・選択し、投資を成功に導く」ための4つのカリキュラムを学び、最終試験と資格審査に合格した者にのみ与えられます。

資格審査(ポートフォリオ)が承認される要件は、過去5年以内に事業用不動産の取引実績が20回、または10回の取引実績で総額が5百万ドル以上のものなど、厳しく定められています。このことはCCIMが米国で権威のある称号であることの現れでもあります。

PM(プロパティマネジメント)の最高峰がCPMだとすれば、CCIMはAM(アセットマネジメント)の最高峰と位置づけることができるでしょう。